Обзор новостей рынка недвижимости Португалии

Рынок недвижимости Португалии в 2026 году переживает важный переходный этап. Период стремительного спекулятивного роста цен, характерный для постпандемийных лет, сменился фазой более устойчивого и предсказуемого развития.

Текущее состояние рынка (2026 год)

Стабилизация цен: Прогнозируемый рост стоимости жилья в этом году составляет умеренные 2–6% в среднем по стране. При этом в премиальных сегментах Лиссабона рост сохраняется на уровне 4–6% благодаря устойчивому международному спросу и дефициту качественного предложения.
Смещение фокуса на новые локации: Из-за ограниченной доступности жилья в исторических центрах, инвесторы и локальные покупатели активно осваивают вторичные рынки, развивающиеся районы и пригороды.

Что изменилось за последнее время

Снижение налогового бремени на аренду и строительство: Для стимулирования рынка правительство снизило НДС до 6% (вместо стандартных 23%) на новое строительство и капитальный ремонт жилья стоимостью до ~648 000 евро. Кроме того, арендодатели, заключающие долгосрочные контракты (от 12 месяцев) с арендной платой до 2300 евро, могут претендовать на снижение подоходного налога (IRS) вплоть до ставки 10% вместо стандартной 25%.

Базовая ставка налога на доход от сдачи жилья в Португалии сейчас составляет 25%. Но есть два пути, как ее законно снизить.

Механизм 1: Новое правило «Умеренной аренды» (Renda Moderada)

Это та самая свежая инициатива правительства, вступившая в силу в 2026 году. Она отвязывает льготу от экстремально длинных сроков контракта и привязывает ее к стоимости аренды.

Условие: Ежемесячная арендная плата по контракту не должна превышать 2 300 евро.
Новая ставка: Фиксированные 10% (вместо 25%).
Срок контракта: Применяется к стандартным договорам постоянного проживания (минимальный срок по закону обычно от 1 до 3 лет). Больше не нужно заключать контракт на 10 лет, чтобы получить ставку 10%.
Охват: Правило применяется автоматически как к новым, так и к уже действующим контрактам, если сумма аренды укладывается в лимит. Мера утверждена до конца 2029 года.
Бонус (Ставка 0%): Если владелец сдает жилье по цене на 20% ниже медианной по конкретному муниципалитету, он полностью освобождается от уплаты IRS (ставка 0%) в рамках упрощенного режима доступной аренды (RSAA).

Механизм 2: Классическая шкала от срока контракта (Redução por Duração)

Если арендная плата превышает 2 300 евро, первый механизм не работает. В этом случае арендодатель всё равно может снизить налог с 25%, но уже исключительно за счет длительности контракта (ст. 72 Налогового кодекса CIRS).

Примечание: За каждое продление долгосрочного контракта на тот же срок ставка дополнительно снижается на 2% (но не более чем на 10% в совокупности), пока не упрется в минимальный порог 5%.

Обязательные технические условия для любого снижения

Чтобы налоговая (Autoridade Tributária) применила сниженную ставку (по любому из механизмов), контракт должен соответствовать строгим критериям:

Целевое назначение: Только постоянное место жительства (Habitação Permanente). Краткосрочная туристическая аренда (Alojamento Local) или коммерческие помещения под эти льготы не подпадают.
Регистрация: Договор обязан быть официально зарегистрирован на портале Налоговой службы (Portal das Finanças), а с аренды должен уплачиваться гербовый сбор (Imposto do Selo).

Изменение позиции Налоговой службы по наследству: В марте 2026 года Налоговая служба (AT) выпустила циркуляр, основанный на решении Верховного суда. Теперь продажа доли в неразделенном наследстве (quinhão hereditário) больше не приравнивается автоматически к прямой продаже недвижимости, что избавляет наследников от несправедливо высоких налогов на прирост капитала.

Что изменится в ближайшее время: Реформа правил наследования

Самые масштабные структурные изменения касаются правительственного пакета мер, одобренного Советом министров 12 марта 2026 года. Инициатива направлена на борьбу с «замороженной» недвижимостью — тысячами пустующих и разрушающихся домов, которые невозможно продать из-за конфликтов наследников.

Ключевые законодательные инициативы по изменению выделения долей:

Новый механизм принудительной продажи (Venda-Partilha): Вскоре всего один наследник сможет инициировать процесс продажи неделимого имущества. Сейчас по закону (herança indivisa) любой из наследников имеет право вето на продажу или сдачу в аренду, что приводит к многолетним тупикам.
Внедрение наследственного арбитража (Arbitragem sucessória): Создается механизм быстрого независимого арбитража для разрешения споров между наследниками. Это позволит обходить неповоротливую судебную систему и ускорить раздел имущества.
Изменение правил «обязательной доли» (Legítima): Правительство расширяет возможности владельцев по планированию преемственности при жизни. Исторически в Португалии действуют строгие правила принудительного наследования: от 50% до 66% имущества (legítima) жестко закреплено за прямыми родственниками (супруги, дети, родители). Новые поправки дадут владельцам гораздо больше гибкости в составлении завещания и распределении долей, чтобы заранее исключить риск блокировки имущества.

Ожидается, что эти меры выведут на рынок значительный объем простаивающих жилых объектов и земельных участков, что может позитивно сказаться на балансе спроса и предложения в ближайшие пару лет.